为什么投资日本房产？
先简单总结，再详细分析 从短期来看；海外购置资产是为了规避汇率风险，尤其是人民币贬值的压力非常大，而选择日元计价资产的标的，能够有效的规避通胀和汇率的风险，达到资产保值的目的。 从长期来看；通过房地产投资获取稳定的租金收益，是资产增值最有效也是最稳定的方式之一。而且作为外汇管制较为严格的国家，国内居民投资房地产的机会也相对较少。而在日本，无论新房还是二手房，投资门槛相对较低，收益稳定，风险较小，成为海外投资者进行资产优化配置的首选。 下面我们具体来分析一下影响房地产价值的关键因素；利率、经济和人口。
1.利率 房地产的价值取决于未来的现金流，而现金流的最主要来源就是银行贷款。而贷款利率的变动会对房地产的现金流产生直接的影响，从而影响到房地产的价值。所以，利率对于房地产而言，是一项非常重要的宏观调控指标。 我们以东京都心6区的高层公寓为例（如下图），按照贷款50%，年利率3%的基准计算，每月的还款金额大约为289734JPY（约1.7万元人民币），30年的贷款期限，共需偿还500万元的本金。 在基准利率下调至历史新低的0.5%后，每月的还款额降低到了269734JPY（约15500元人民币），30年后总共需要支付银行利息294万元，比原来的设计节省了206万日元的利息支出。
2.经济 房地产的价格很大程度上受供需关系的影响，而需求又受到经济发展水平和收入水平的影响下。在经济低迷的时期，政府会采取宽松的货币政策来刺激经济的增长，从而增加人们对房产的需求，导致房地产价格上升。
从历史上看，日本在1995年和2003年先后经历两次楼市泡沫，每一次都是由于过度信贷以及消费导致的，最后都以房价暴跌惨不忍睹的结局收场。 而近年来随着日本的人口老龄化，经济一直低迷，人口不断的向大城市聚集，一线城市如东京的大面积的住宅区面临着空置率过高的问题。低利率环境加上宽松的金融政策，一方面可以抑制通缩，另一方面可以刺激楼市，在东京买一套小户型的房子，持有并出租的收入完全可以覆盖月供。
3.人口 房地产是一种人力资本，其价值取决于人口的规模、构成和传播。一般来说，一个城市的人口越密集，住房需求就越大。虽然目前日本的生育率在全球范围内都处于比较低的位置，但从长远来看，密集度偏低的人口总量对整体房产市场来说是个坏消息。